Vendre une maison classée E, F ou G : l'audit énergétique obligatoire, étape par étape

Si vous vendez une maison classée E, F ou G au DPE, vous devez fournir un audit énergétique en plus du DPE dès la première visite. L’obligation existe depuis avril 2023 pour les classes F et G, et s’applique aussi aux maisons classées E depuis le 1er janvier 2025. Cet article explique, étape par étape, comment préparer la vente sans retard chez le notaire.

L'essentiel à retenir

Qui : les vendeurs d’une maison individuelle ou d’un immeuble entier appartenant à un seul propriétaire (monopropriété). Les appartements en copropriété ne sont pas concernés.
Quelles classes : F et G depuis le 1er avril 2023, E depuis le 1er janvier 2025, D à partir du 1er janvier 2034.
Quand : l’audit doit être remis dès la première visite, puis annexé à la promesse et à l’acte de vente.
Validité : 5 ans.
Coût : à la charge du vendeur. L’acheteur n’est pas obligé de faire les travaux proposés.

Étape 1 : vérifier la classe énergétique de la maison

Tout part du DPE. S’il date d’avant juillet 2021, il n’est plus valable et doit être refait (voir notre article sur la validité du DPE). S’il est récent, vérifiez la classe affichée.

Un point à ne pas manquer : depuis le 1er janvier 2026, l’électricité compte moins dans le calcul du DPE, et le coefficient baissera encore au 1er janvier 2027. Une maison chauffée à l’électricité classée E peut ainsi passer en D sans travaux, ce qui la dispense d’audit. Avant de commander un audit, vérifiez la classe actualisée : nous expliquons comment dans notre article sur le nouveau coefficient de l’électricité.

Étape 2 : faire réaliser l'audit énergétique

L’audit énergétique réglementaire va plus loin que le DPE. Le professionnel visite la maison, analyse chaque poste (murs, toiture, planchers, fenêtres, chauffage, ventilation, eau chaude) et propose un plan de rénovation. Il doit être réalisé par un professionnel qualifié et indépendant du vendeur et de l’agent immobilier : diagnostiqueur certifié pour l’audit, entreprise ou bureau d’études qualifiés, ou architecte formé.

Nous détaillons les différences entre les deux documents dans notre article DPE ou audit énergétique.

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Étape 3 : comprendre ce que contient l'audit

L’audit énergétique remis à l’acheteur présente :

un état des lieux de la maison : caractéristiques thermiques, équipements, consommation estimée et classe énergétique ;
au moins deux scénarios de travaux : un parcours par étapes, dont la première permet de gagner au moins une classe, et un parcours plus ambitieux visant en principe la classe B (ou C dans certains cas) ;
pour chaque scénario, l’estimation du coût des travaux, des économies d’énergie attendues et de la classe atteinte ;
les principales aides financières mobilisables (MaPrimeRénov’, certificats d’économies d’énergie, éco-prêt à taux zéro).

Pour l’acheteur, c’est un outil de négociation et de projet : il sait ce que coûtera la remise à niveau et dans quel ordre la faire.

Étape 4 : remettre l'audit au bon moment

L’audit fait partie des documents à communiquer aux candidats acquéreurs :

dès la première visite du bien ;
annexé à la promesse ou au compromis de vente, avec le dossier de diagnostic technique ;
annexé à l’acte authentique signé chez le notaire.

Sans audit, le notaire peut refuser de signer ou retarder la vente. La liste complète des documents est rappelée dans notre page sur les diagnostics obligatoires pour la vente.

Étape 5 : décider si des travaux avant la vente valent le coup

Rien n’oblige le vendeur à faire des travaux. Mais une maison classée E, F ou G se vend en général avec une décote, d’autant plus marquée que les acquéreurs savent désormais lire un audit. Quelques travaux ciblés (isolation des combles, remplacement d’un vieux chauffage) peuvent suffire à gagner une classe. Un DPE projeté permet de vérifier le gain avant d’engager la dépense. Pour une maison classée G, notre article sur les logements classés G détaille les leviers prioritaires.

Questions fréquentes

Je vends un appartement classé F : dois-je fournir un audit ?

Non. L’audit énergétique obligatoire concerne les maisons et les immeubles en monopropriété. Pour un appartement en copropriété, seul le DPE individuel est exigé. La copropriété doit en revanche disposer d’un DPE collectif.

L'audit est-il obligatoire pour une donation ou une succession ?

Non, l’obligation vise les ventes. En cas de vente après une succession, l’audit redevient obligatoire si la maison est classée E, F ou G.

Mon audit a 3 ans et j'ai fait des travaux depuis : est-il encore valable ?

Il reste juridiquement valable 5 ans, mais il ne reflète plus l’état de la maison. Un nouveau DPE peut d’ailleurs montrer que la maison est passée en classe D, auquel cas l’audit n’est plus exigé.

Une maison mise en location est-elle concernée ?

Non, l’audit est lié à la vente. Pour la location, ce sont les règles de décence énergétique qui s’appliquent : nous les détaillons dans notre article sur l’interdiction de louer les logements F en 2028.

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