Location d'un logement classé F : ce qui change le 1er janvier 2028
À partir du 1er janvier 2028, un logement classé F au DPE ne pourra plus faire l’objet d’un nouveau bail d’habitation en France métropolitaine. Après les logements G, interdits depuis 2025, c’est la deuxième grande étape de la loi Climat et résilience. Il reste un peu plus d’un an pour agir. Voici le calendrier, les baux concernés et les options qui s’offrent aux propriétaires bailleurs.
Le calendrier en un coup d'œil
| Date | Logements concernés (métropole) |
|---|---|
| Depuis août 2022 | Gel des loyers pour les logements F et G (pas de hausse à la relocation ni au renouvellement) |
| Depuis le 1er janvier 2023 | Logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale (« G+ ») : non décents |
| Depuis le 1er janvier 2025 | Tous les logements classés G |
| 1er janvier 2028 | Logements classés F |
| 1er janvier 2034 | Logements classés E |
En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : G en 2028 et F en 2031.
Que signifie « interdit à la location » ?
La loi ne crée pas une interdiction pure et simple. Elle intègre un niveau minimal de performance énergétique dans les critères du logement décent. Un logement classé F ne sera plus considéré comme décent au 1er janvier 2028. Concrètement :
- le propriétaire ne pourra pas signer un nouveau bail pour ce logement en résidence principale, vide ou meublé ;
- la règle s’applique aussi au renouvellement et à la reconduction tacite du bail ;
- pour un bail en cours, le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité, et le juge peut ordonner ces travaux ou une baisse de loyer.
Les locations saisonnières de courte durée et les résidences secondaires suivent des règles différentes : elles ne sont pas visées par le critère de décence, mais le DPE reste exigé dans les annonces.
Mon logement est classé F : quelles options ?
1. Vérifier que la classe F est la bonne
Beaucoup de DPE anciens ou réalisés avec des valeurs par défaut sous-estiment la performance réelle. Depuis 2026, l’électricité compte moins dans le calcul (coefficient 1,9, puis 1,7 au 1er janvier 2027) : un logement chauffé à l’électricité peut sortir de la classe F sans travaux. Notre article sur le nouveau coefficient de l’électricité explique comment en profiter. Si vous doutez du résultat, une contre-expertise du DPE permet de le vérifier.
2. Viser la classe E (ou mieux) avec des travaux ciblés
Il suffit souvent de quelques postes bien choisis pour gagner une classe : isolation des combles ou de la toiture, remplacement de convecteurs anciens par des radiateurs à inertie ou une pompe à chaleur, ventilation, menuiseries. Avant de lancer le chantier, un DPE projeté simule la classe obtenue après travaux et évite les dépenses inutiles. Pour les maisons, l’audit énergétique propose des scénarios chiffrés étape par étape.
3. Anticiper en copropriété
En appartement, une partie des travaux dépend de la copropriété (isolation des façades, chaudière collective). Les décisions se prennent en assemblée générale, souvent plusieurs mois à l’avance. Le DPE collectif, désormais obligatoire pour toutes les copropriétés concernées, est un bon point de départ pour lancer le sujet. La loi prévoit des aménagements lorsque le propriétaire prouve que des travaux ont été refusés par la copropriété ou sont impossibles pour des raisons techniques ou patrimoniales.
4. Vendre plutôt que rénover
C’est une option, mais un logement F se vend en général avec une décote. Pour une maison, l’audit énergétique est en plus obligatoire à la vente. Comparez le coût des travaux avec cette décote avant de décider.
Logement classé F : anticipez 2028 dès maintenant
Un assouplissement en préparation
Un projet de loi « relance logement », présenté en Conseil des ministres en juin 2026, prévoit de permettre la relocation d’un logement F ou G si le propriétaire s’engage dans un contrat de travaux, avec un délai pour les réaliser. À la date de rédaction de cet article (octobre 2026), ce texte est encore en discussion au Parlement : le calendrier ci-dessus reste le droit applicable. Nous mettrons cet article à jour dès son adoption définitive.
Les sanctions en cas de location d'un logement non décent
Il n’y a pas d’amende automatique, mais les risques sont réels :
- le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, pour obtenir des travaux, une baisse ou une suspension du loyer ;
- la caisse d’allocations familiales peut suspendre le versement des aides au logement en tiers payant ;
- le gel des loyers s’applique déjà aux logements F et G : impossible d’augmenter le loyer, même à la relocation. Nous détaillons ce point dans notre article sur le DPE et la fixation des loyers.
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