Attestation loi Carrez : qui la délivre, combien de temps elle vaut et que faire en cas d'erreur

En bref : l’attestation (ou certificat) loi Carrez indique la superficie privative d’un lot de copropriété mis en vente. Elle est obligatoire dès que le lot fait au moins 8 m² et doit figurer dans le compromis et dans l’acte de vente. Le vendeur peut la faire lui-même, mais il engage alors sa responsabilité : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l’acheteur peut obtenir une baisse du prix proportionnelle pendant un an après la vente.

Attestation, certificat, mesurage : est-ce la même chose ?

Oui. « Attestation de surface », « certificat loi Carrez », « certificat de mesurage » et « diagnostic loi Carrez » désignent le même document : le relevé de la superficie privative d’un lot de copropriété, établi selon les règles de la loi du 18 décembre 1996 et de son décret d’application. Le nom change selon les professionnels, pas le contenu.

Quand l'attestation loi Carrez est-elle obligatoire ?

Elle est obligatoire pour la vente de tout lot ou fraction de lot de copropriété dont la surface privative atteint 8 m², qu’il s’agisse d’un appartement, d’un local commercial ou d’un bureau. Elle concerne aussi les maisons situées dans une copropriété horizontale.

Elle n’est pas exigée pour :

une maison individuelle hors copropriété ;
un lot de moins de 8 m² ;
une cave, un garage ou un emplacement de parking vendus seuls ;
la vente d’un bien en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
une location : c’est alors la surface habitable loi Boutin qui s’applique. Les différences entre les deux sont expliquées dans notre article loi Carrez ou loi Boutin.

Qui peut établir l'attestation ?

La loi n’impose pas de professionnel : le vendeur, l’agent immobilier ou le notaire peuvent mesurer. En pratique, la plupart des vendeurs font appel à un diagnostiqueur, pour deux raisons :

la responsabilité : si un professionnel se trompe, c’est son assurance responsabilité civile qui couvre les conséquences de son erreur ;
les pièges du calcul : à Paris, combles aménagés, soupentes, mezzanines, chambres de service rattachées et murs épais rendent le mesurage délicat.

Ce que l'on compte, ce que l'on exclut

Compté dans la surface Carrez	Exclu de la surface Carrez
Pièces principales, cuisine, salle de bains, WC	Murs, cloisons, poteaux, marches et cages d’escalier
Couloirs, dégagements, placards	Gaines, embrasures de portes et de fenêtres
Combles aménagés et sous-sols aménagés, pour la partie de 1,80 m de haut ou plus	Toute partie de moins de 1,80 m de hauteur
Vérandas et loggias fermées, si elles sont privatives	Balcons, terrasses, caves, garages, parkings
Mezzanine, pour la partie de 1,80 m de haut ou plus	Lots ou fractions de lot de moins de 8 m²

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Que doit contenir une attestation loi Carrez ?

l’adresse du bien et le numéro du lot ;
la superficie privative totale, et idéalement le détail pièce par pièce ;
les surfaces exclues (hauteur inférieure à 1,80 m, annexes), mentionnées à titre indicatif ;
la date du mesurage, l’identité du mesureur et, s’il s’agit d’un professionnel, son assurance ;
un croquis du lot, recommandé pour justifier le calcul en cas de litige.

Combien de temps l'attestation est-elle valable ?

Sans limite de durée, tant que le lot n’a pas été modifié. Des travaux qui changent la surface (abattre une cloison qui contenait une gaine, créer une mezzanine, rattacher une chambre de service, fermer un balcon) imposent un nouveau mesurage. Pour les autres rapports du dossier, consultez notre tableau de validité des diagnostics.

Erreur de surface : quels recours pour l'acheteur ?

La surface réelle est inférieure de plus de 5 %

L’acheteur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante. Exemple : un appartement de 50 m² vendu 500 000 € qui ne mesure que 46 m² (8 % de moins) ouvre droit à un remboursement de 40 000 €. L’action doit être engagée dans un an à compter de la signature de l’acte authentique. En dessous de 5 % d’écart, aucun recours n’est possible.

La surface réelle est supérieure

Le vendeur ne peut rien réclamer : aucun supplément de prix n’est dû.

La surface ne figure pas dans l'acte

L’acheteur peut demander la nullité de la vente dans le mois qui suit la signature de l’acte authentique. Si la surface figurait dans le compromis mais pas dans l’acte, il est conseillé de la faire ajouter avant de signer.

Le vendeur peut-il se retourner contre le diagnostiqueur ?

Oui, si le mesurage a été fait par un professionnel. Les tribunaux considèrent généralement que la restitution du prix n’est pas en soi un préjudice indemnisable, car le vendeur a été payé pour une surface qu’il ne possédait pas. Le diagnostiqueur peut en revanche être condamné pour les frais annexes et la perte de chance. D’où l’intérêt d’un mesurage rigoureux dès le départ.

Questions fréquentes

Une attestation loi Carrez réalisée par l'ancien propriétaire est-elle réutilisable ?

Oui, si aucuns travaux n’ont modifié la surface. Vérifiez quand même la méthode : un ancien certificat qui compte un balcon ou une partie sous 1,80 m doit être refait.

Faut-il une attestation loi Carrez pour vendre une maison ?

Non, sauf si la maison fait partie d’une copropriété (copropriété horizontale, lotissement organisé en copropriété).

La surface Carrez peut-elle différer de la surface du DPE ?

Oui. Le DPE utilise la surface habitable, proche de la surface Boutin, qui exclut notamment les vérandas. Les deux chiffres peuvent donc légitimement différer de quelques mètres carrés.

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